|
三、旅游地产将可能成为下一个调控目标
上文已经对开发商借旅游地产项目圈地的行为进行了阐述，几乎所有关注旅游地产项目的人都知道一个“真相”：把旅游作为房地产配套，只是房地产营销的一个重要方向、一个卖点。许多高尔夫球场、度假村是目前的主业，但不是主要利润源，周围开发出来的别墅住宅才是“真的期望”。拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，已成为房地产开发升级的突破口。
“开发商故意模糊概念，混淆视听。”建设部中国风景名胜区协会某负责人已经做出坦率的表示：“模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子。和开发商抱着同样心理的还有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。”
所谓树大招风，很明显，旅游地产这颗树已经大到足以招风的地步了。
旅游地产的政策风险：
开发旅游住宅地产，既要看到“背靠大树好乘凉”的好处，也有需要理智的一方面。目前，虽然关于旅游地产相关的政策、法规还不健全；但有一个政策却非常明确：对在各类风景名胜区开发房地产、包括住宅项目，有着严格地限制。
比较典型的例子是张家界，由于在景区内出现了大量的，包括住宅项目在内的违法建筑，以至于受到了要取消世界遗产称号的警告；另一个，是希望集团曾经试图买断桂林山水，开发高档住宅，开发旅游业遭到了相关部门的禁止。所以，选择在风景区，特别是著名的风景区开发旅游住宅需要特别慎重，如果开发商避开政策法规的监管实施了开发，就等于全盘接受了政策风险。
而维多利亚海湾事件”、“海南传说”等有关旅游地产的负面事件产生的余波，仍让许多消费者心有余悸，让政策制定方大为光火。旅游地产这一新兴产品正逐渐成为继“高尔夫圈地”之后，又一“暗度陈仓”般的借旅游地产之名变相搞房地产开发的“头号嫌疑犯”。
所以，需要特别注意的是，旅游地产很可能会成为下一个调控目标、严打目标。
有意思的是，虽然国家国土资源部曾经下发紧急通知，停止别墅用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控。从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰：中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，对旅游地产并没进行特别规定。因此，如何界定是关键问题。而这就给房地产商留出了缺口。这导致近几年旅游地产非但没有偃旗息鼓，相反却越演越烈。开发商在北京、上海、大连、福建等地已开工的旅游地产项目成百上千，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店何止数百家。目前涉足旅游房地产的公司超过百家，这其中既包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括合生地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业。
很显然，国家的政策还是为旅游地产的操作提供了空间。只是这个空间还能有多大，还能保留多久？开发商们意识到危险了吗？
小结：
开发商热衷旅游地产的目的在于土地。
——当这样的动机有如司马昭之心路人皆知的时候，这样的道路还能走多远？
从资本逐利的角度来看，现在旅游地产行业的做法似乎在情理之中。而且在市场启动初期，应该说还是有很强大的吸引力，同时也有广阔的盈利空间。但随着这个市场的扩大，以及此类手法的泛滥，一来产品同质化导致客户审美疲劳，失去吸引力的同时也就失去竞争力和盈利能力；二来也必然会引起政府的关注和特别“关照”，再按照这个思路，注定是走不通了。
用武侠小说里的话说：高手过招，最忌招式用老。
这个时候怎么办？变！变招！
此时多数开发商还在走老路，搞不好就成了死路。而如果我们能够棋先一招，率先转身，则可能开创一个全新的发展模式和广阔的发展空间。
但无论如何，在资本和土地都相对稀缺的前提下，将旅游与地产嫁接的确是一条可行的生存发展之道。不可否认，中国优质的旅游资源正在成为各类资本抢夺的盛宴。只不过，我们需要选择一条更聪明更安全的道路。
|
